認識國際綠能建築 北歐水岸住宅觀摩  

(文/溫芳瑜)相信大家都聽過「造鎮計畫」，顛覆傳統印象，造鎮不再只是一個新開發區一塊一塊蓋起新房子，現代的造鎮思維更考慮到與自然共存、環保節能、陽光景觀、甚至交通、公共建設等等都已經先規劃進去了，本文為大家介紹北歐的幾個代表性的綠色造鎮計畫，一窺北歐人簡單輕鬆的水岸住宅。

造鎮新思維  工作、生活、機能、自然間的平衡

 
從地點的選擇開始在在可以看出瑞典政府大規模規劃的遠見。馬爾摩位於瑞典南邊，與丹麥哥本哈根相對俄勒海峽相望，在跨海大橋完成後，現在更只需要一小時的車程。生態城是一個都市更新的區域，在80年代因為失業率攀升以及洪水氾濫而逐漸沒落，直到近年在政府有計畫的重新規劃發展這塊土地成為生態成之後，到今天為止，成功發展出一套新生態城模式，吸引大量年輕族群入住。為什麼能吸引大量的年輕族群呢？首先在位置的選擇上，緊鄰對海的丹麥首都哥本哈根，年輕的知識工作者能用相對便宜的價格買到更寬廣的房屋，而且只需一小時的車程便可以到達工作地點，更擁有完備的環境機能。究竟這裡的居住環境有多優質呢？下面就來帶大家一窺究竟。

哥本哈根從機場開始，採用大量落地窗及屋頂透光設計，大量引進太陽光，白天不需要開燈，非常節能

灰色重工業區 變臉水岸綠色生態城

 準備進入馬爾摩生態城，第一個映入眼簾的是眼前這棟高聳的「旋轉大樓」。旋轉大樓於2009年5月開幕，樓高54層，為瑞典最高的摩天住宅大樓。白色的外觀和方方正正的玻璃看起來很有商業氣息，但其實卻是個不折不扣的低碳節能建築。裡面大部分是一般住宅和健身房、三溫暖等公共設施，在低樓層處設置了辦公空間。從建材開始就採用節能建材，電力來自太陽能和風力發電，還有水循環室溫調節系統-建材內埋設循環水管，連通整棟房子和地下，夏日時，經太陽照射溫度高的水循環入地底儲存，並將冬日時冰冷的水循環上來讓屋子降溫，冬日則利用夏日儲存的溫水加熱屋子。

調節池，同時也成為社區景觀的一部分           扭轉大樓

整個生態城鄰近海邊，在房屋之間仍然設計了許多大大小小的水池，除了讓景觀更好看之外，還有防洪的作用！這些大小不一的水池，原來可以調節下雨時的水量，當小池滿了，會流往中池，中池滿了再流往通向大海的大池，這個用不同大小水池作為水量緩衝的方法成功解決了該地淹水的問題。

為抗通膨，利率走勢雖上揚，若在3%以下，仍屬低利率，仍可依自住需求進場購屋！2011/07/01

資料來源 : 太平洋房屋

財政部青年安心成家方案  整合住宅補貼方案  五大銀行購屋貸款利率  消費者購屋住宅貸款

為抗通膨，利率走勢雖上揚，若在3%以下，仍屬低利率，仍可依自住需求進場購屋！

 撰文 / 太平洋房屋　

100年，唯一一家被台北市國稅局表揚之房仲業-------太平洋房屋鄭念祖
總經理代表接受台北市國稅局表揚為-------100年度開立統一發票績優營業人。


太平洋房屋鄭念祖總經理表示，根據最新資料統計，從99年1月至100年5月這段期間，五大銀行的購屋貸款利率從1.671%，上升至1.826%，約成長了9.28%，央行6月30日召開理監事會議，決議從7月1日起調高重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升半碼，0.125個百分點，這是央行從99年6月24號啟動升息以來，連續第5次調升三大利率各半碼，以調整抗通膨的壓力，目前「五大銀行1年期平均存款利率」為1.28%，5月CPI的年增率達1.66%，新台幣處於負利率，央行升息有助利率回復中性水準。

依照政府資料顯示，99年1月至100年5月的消費者購置住宅貸款餘額，一路從4兆9208億元，攀升到5兆2371億元，成長達6.43%，這有可能是因為，自住型民眾一方面把握了奢侈稅上路前，短期投機客價降拋售的撿便宜機會，另一方面可能是善用政府推出的優惠房貸方案，這才使得消費者購置住宅貸款餘額不斷創下新高。

在升息的走向下，太平洋房屋鄭念祖總經理提醒消費者：

1、評估自住需求進場購屋之還款能力

在低利率的溫床下，購屋者仍要謹守每月還款金額不超過1/3的月收入，買下符合自己還款能力的房地產，若無法一下子買到台北市的房產，選擇台北市以外的新北市、桃園縣、基隆市，只要能克服交通通勤問題，也是首購族可考慮的方向。

太平洋房屋鄭念祖總經理建議，貸款購屋者一定要了解目前政府最新推出之政府優惠房貸有哪些？利率水準為何？若符合身分，應及早申請之。

2、買賣保值抗通膨

住宅補助七月起 把握機會別錯過

最後更新：2011/06/14

【網路地產王/綜合】 　　房市利多又來了！內政部營建署表示，每年推動的「住宅補貼」提供租金補貼、購置住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，今年度受理申請時間預計為7月初至8月中旬。   ■　租金補助 3600 購屋貸款補貼220萬 　　營建署表示，租金補貼提供每戶每月最高補貼租金新台幣3600元，補貼期間為1年；購置住宅貸款利息補貼提供220萬額度優惠貸款利息補貼，償還年限最長30年，其中政府利息補貼年限最長20年；修繕住宅貸款利息補貼則提供80萬額度優惠貸款利息補貼，償還年限最長15年。 　　住宅補貼從民國96年開辦，不過，今年與往年不同的部分是，購置住宅貸款利息補貼，可與財政部辦理「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」的500萬元額度搭配使用，減輕民眾購屋負擔。 ■　低收入列冊 優惠利率更划算 　　為積極協助弱勢家庭解決居住問題，申請家庭成員具列冊低收入戶、身心障礙者、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、重大傷病者、原住民、重大災害災民或申請人為65歲以上老人，評點時將酌予加分且適用第一類優惠利率機動調整，比第二類一般戶的優惠利率少0.575個百分點。 　　營建署指出，今年租金申請戶數額度為2萬4000戶、購屋貸款為1萬戶、修繕住宅貸款為5000戶，預計7月開始受理至8月中旬，須2至3個月進行審查。營建署進一步指出，5月邀集縣市政府及學者專家討論有關租金補貼額度是否依城鄉差距而不同，縣市政府多希望維持現狀；學者專家則認為應考慮其他因素，如家庭因素或年收入調整。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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資料來源 : http://estore.pacific.com.tw/UH7/News/NewsDetail.aspx?NewsID=229

奢侈稅觸底 北市房仲數回升

 更新日期:2011/05/23 16:27

奢侈稅撿便宜 首購族看屋月大增9.3間 屋主價格硬 首購成交比例略升9%

發布單位 : 台灣房屋研究中心(2011/04/28)

台灣房屋研究中心調查奢侈稅前後房市變化，把市場購屋族群分為首購族、換屋族、短期投資客、長期投資客四大類，其中長、短期投資客以持有兩年作為分水嶺。台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，奢侈稅影響首購族、短期投資客最為劇烈，首購族平均月看屋件數增加9.3件、實際成交增加9個百分點，而短期投資客月看屋件數減少16.4件、實際成交大幅滑落44個百分點。

根據調查奢侈稅首購族平均一個月看屋件數為20.5件，較奢侈稅前平均月看屋件數11.2件，增加9.3件、成長82.22%，居大台北之冠，其餘月平均看屋次數增長2、3名依序為長期投資客月看屋量增加6.5件、換屋族增加4件。值得一提，奢侈稅後短期投資客由奢侈稅前30.2件下降為13.8件，跌幅54.3%。

另外，長期投資客成交占整體市場比例由奢侈稅前14%增長為35%，增加21%，成交比例成長居大台北成交之冠，其餘市場成交比重成長2、3名為換屋族14%、首購族9%，而短期投資客成交比重大跌下降44%。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，受到奢侈稅阻升短期內房價的漲勢，不少自助族群多希望趁此時撿便宜，尤其是想要入住台北市的首購族，但因為市場狀況不明，首購族擔心未來房價修正多保守出價，出價下修成交價的15%，而賣方對於價格又有所堅持僅願意讓價5%。雖然市場買氣出籠，首購族看屋量提升，但實際成交僅小幅成長9%。

目前市場成交比例增加最多的為長期投資客，奢侈稅後比例增加21%，主要原因為奢侈稅規定2年的持有年限，所以資金多轉向具有收租性質的店面、辦公大樓為主，尤其是精華商圈的店面，目前一位難求，且不少屋主調漲租金，若用3%投報率的概念來看，原月租金10萬的小店面，若調漲租金1成至11萬，屋主則坐收400萬的增值，也因此不少屋主願意割愛，而長期投資型的買方認為區域稀有性，仍然願意購置。

大台北奢侈稅後房市購屋比例

 撰文 / 龔立豪　
奢侈稅正式宣佈上路後，不少首購族已經準備進場撿便宜，抱持先看屋再議價的民眾也越來越多，更讓看屋數大增，根據房仲統計，首購族平均月看屋件數增加9.3件、實際成交增加9個百分點，而受奢侈稅影響的短期投資客月看屋件數則減少16.4件、實際成交大幅滑落44個百分點。

■　首購和投資客 看屋冷熱差很大

　　根據調查發現，奢侈稅後首購族平均一個月看屋件數為20.5件，較奢侈稅前平均月看屋件數11.2件，增加9.3件、成長82.22%，居大台北之冠。而長期投資客，月看屋量增加6.5件、換屋族增加4件。值得一提，奢侈稅後短期投資客由奢侈稅前30.2件下降為13.8件，跌幅54.3%。

　　另外，長期投資客成交占整體市場比例由奢侈稅前14%增長為35%，增加21%，成交比例成長居大台北成交之冠，其餘市場成交比重成長2、3名為換屋族14%、首購族9%，而短期投資客成交比重大跌下降44%。

■　想入住台北市 議價空間不大

　　台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，受到奢侈稅阻升短期內房價的漲勢，不少自住族群多希望趁此時撿便宜，尤其是想要入住台北市的首購族，但因為市場狀況不明，首購族擔心未來房價修正多保守出價，出價下修成交價的15%，而賣方對於價格又有所堅持僅願意讓價5%。雖然市場買氣出籠，首購族看屋量提升，但實際成交僅小幅成長9%。 

資料來源 : http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3602/2/0/3/0

 撰文 / 龔立豪　
市場在經過奢侈稅的洗禮後，成交量下滑，房價則根據所在區域及物件類型，產生程度不一的下修，想要在最近進場佈局，選擇合適的區域和物件類型，才是長期置產保值之道，專家建議還是以市中心精華地段的地段為主，物件類型以標準的2-3房20坪以上為主，儘量避免脫手及貸款條件較差的套房。

■　未來景氣未明 別碰高風險產品

　　美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，最近各地房價雖然開始出現下修的情形，但現在整體房市基本上還在往下盤整當中，景氣還未完全落底，所以現在即使要進場購屋也要格外小心，特別是針對三類高風險的產品絕對不要碰，也就是不要碰套房、郊區豪宅、及土地等類型不動產，免得陷入長期套牢的風險中。

　　李恆宇指出，套房產品雖然總價低、租金報酬率較高，但在市場供給量大、需求萎縮的情況下，出租率及租金都不容易維持，使得房價抗跌性相對也較低，更別想奢求要能增值了。現在除非是全部自有資金購買不貸款，地段上又有捷運站商圈或是百貨商圈的加持，否則套房產品要盡量避開。

■　市郊產品供給量大 進場前先評估

　　李恆宇表示，郊區豪宅雖然單價及總價都比市區豪宅便宜，但是在房市景氣走下坡之際，市區豪宅只要價格放軟就會有買方出現，郊區豪宅即使降價也很難找到接手的人。郊區豪宅很多人是拿來投資，或是屬於第二屋的性質，進住率往往不高，因此常會陷入進住率越低越沒人接手的惡性循環，更糟的是房價因此很容易就出現大跌或是腰斬的情形。 

資料來源 : http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3623/2/0/1/0

 撰文 / 劉祈相　
住宅相關政策法規如不動產經紀業修正草案，規定仲介業者必須登錄成交案件實際資訊，包括平均地權條例修正草案以及地政士法修正草案，被要求送進立院再做併案討論，台中業者直言，玩真玩假先不談，交易寒冬卻已報到，唯一能把握的強銷期剩下7月到11月！修正法案配套若過關，將來短炒土地、操控房價資訊行為原形畢露無疑，未來建商生存之道勢必回歸專業領域，賺取合理的管理財！

■　十期成高總別墅建築 工藝與管理的最佳實驗區

　　面對建築市場的劇烈改革，台中休閒別墅特區得大坑十期高級別墅案業者早已做好準備，位在北屯十期三甲公園高級別墅聚落區，附近同時有一些更高總價預售案正做潛銷與公開中，這些企業主才消費的起的電梯豪墅案，基地選址均位於重劃區精華區段，建築與採光設計都出自名家之手，地坪至少有4、50坪，建坪120以上，要價至少3000萬元。

　　若反推成本做區域比較，這房子等於是七期西側6000萬元的檔次；業者吳小姐說，郊區十期濃厚的休閒氣氛吸引重視爬山養生的企業家客群，年齡大須要電梯別墅，房子蓋的越優質客戶更感受到專業，識貨人反而會是好客人。吳小姐認為，十期休閒區有自然先天好條件成為中部高總價別墅聚落，甚至成為透天建築工藝與管理的最佳實驗區。

■　預售制漸瓦解？ 『先建後售』賺管理財時代來臨

　　代銷業者許瑞生表示，今年政府一些政策法規若成功推出，將來預售屋市場變成「大者恆大」現象，預售制度甚至會瓦解，中小型建商生存空間壓縮，中小建商生存要靠更多創新工藝或更優的室內計內涵，做區隔市場賺管理財。

　　代銷業者陳子紘觀察，預售案受奢侈稅與履約保證衝擊甚大，預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有5種，包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行，正困惑預售案現場，履保可行性較有利於大型建商。五項之中，價金信託與同業互保是較可行的方式。 

資料來源 : http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3625/2/0/1/0

 撰文 / 龔立豪　
女性意識抬頭，尤其在一般雙薪家庭中，女性要兼顧工作及家庭，在外是工作達人，在家又要扮演妻子和媽媽的雙重角色，因此在家庭面臨換屋需求時，太太的需求一定會被重視，其中最被強調的就是一間大廚房，不但是許多媽媽們的希望，更成為換屋族最重視的買屋條件。

■　女性購屋實力 隨時代進步

　　隨著兩性平權的觀念日益普遍，各行各業女性投入的比例也越來越高，經濟能力提昇，消費力更是具有舉足輕重的地位，不少單身女性也強調自主性，自己買房、投資甚至當起包租婆，另外在雙薪家庭中，也逐漸顛覆一般由男性主導如購屋、裝潢等重大決策的觀念。

　　台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，近年來女性不僅在家庭購屋決策上扮演關鍵角色，女性自行購屋比重也逐年攀升。近來也有房仲推出專屬女性的購屋網站，就是看上女性同胞越來越驚人的購屋實力和企圖。

■　廚房臥室 最受換屋族重視

　　根據台灣房屋研究中心全台調查顯示，換屋族在購屋格局方面，考量大主臥佔45%，大廚房的比例佔35%，僅次於主臥、大衛浴12%、其他佔8%。顯見民眾重視居家生活的比重不斷再提升，休息睡眠的主臥依然是最受重視的部份，而大廚房由於另一半的需求，躍升為僅次於主臥的機能性房間。
資料來源 : http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3634/2/0/1/0

 撰文 / 龔立豪　
奢侈稅提前於六月一日正式上路，市場上持有2年以內售出的「奢侈稅概念屋」全台目前約有12萬餘戶，那到底奢侈稅之後，一般民眾要如何買房?根據房仲調查發現，普羅大眾關注的焦點，不外乎房價與買點，包括「何時是進場買房的最佳時機？」及「那些區域房價還會下跌？」等，都是民眾最關切的問題?

■　推案量大區域 買方佔優勢

　　HouseFun新聞中心經理李建興明白指出，漲幅大的區域，相對回檔也較深，尤其是投資客過度炒作的地區，例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地，房價下修幅度至少2~3成，在釋出物件多、購屋者少的前提下，驅使賣方議價、讓價機率大增。

　　不過他也提醒購屋者，雖然目前時機有利於買方，房價略為下修，但砍價太兇，也買不到好物件，賣方可以少賺，卻不能不賺，口袋夠深的民眾，可趁此優勢進場，反而容易挑到物超所值的好宅。

■　明星學區及店面 仍是搶翻天

　　李建興建議，著眼於長期資產配置的實力買方，帶租金店面正好可避開奢侈稅的管制範圍，長期穩定的租金收入，外加即將開放的陸客自由行，讓台北市第一季店面成交單價站上132.2萬，較去年第四季上漲11.3%，租金的預期漲幅心理，支撐買方信心。

　　另一方面，台灣少子化現象，將使得未來的教養呈現兩極化，不少家長為了讓孩子搶進明星學校，不惜一擲千金，買房設戶籍，以台北市新生國小、博愛國小為例，規定必需設籍滿六年才能入學，意即孩子一出生就得設籍當地，在家長競逐心理下，也就不難理解為何明星學校周邊房價如此堅固。 

資料來源 : http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3632/2/0/1/0

 撰文 / 錢素蘭　
過了適婚年齡且能幹又單身的女性越來越多，甚至成為購屋族群的主力，也成了許多建案主要消費訴求對象，相對男性來說，女生更有投資理財收租的概念，房仲業者表示，想要當一個成功的包租婆，注意四大要件挑選好房屋。

■　居家環境安全 鄰近交通要站

　　中信房屋表示，戶數太多社區出入複雜房子不好管理，對於獨居女子來說安全上多一分威脅，如果大樓內有酒店等八大行業進駐，對未來轉手房價、出租租金都是一大影響，是不可輕忽的問題，建議尋找投資標的時，盡量避開此種。

　　交通便利不僅對生活多一分方便，對安全也多一分保障，對搭乘小黃及自己較沒有交通能力的女性來說，鄰近大眾交通運輸工具會是較好選擇，當然房屋出租率也比較高。

■　500公尺內有生活圈 選擇進可攻退可守

　　單身女性不妨選擇以房地產標的為中心向四周放射５００尺左右，恰巧是步行１０至１５分鐘的距離，生活機能完善的區域，一般租客都會搶著要，空置期自然降低。

　　信義房屋指出，投資房屋時也記得先挑進可攻、退可守的房屋，單身時候可以自己住，未來有結婚打算能出租，坪數也最好預留未來轉售彈性，在適當區域購買對的產品，例如在學區可以買套房，在住宅區盡量以三房商品為主，不論投資或轉售，都佔有較大利多。 

資料來源: http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/3620/2/0/1/0

奢侈稅預定6月1日上路，迄100年2月止之統計，目前初估全台有121,411戶(持有未滿2年)，51,182戶(持有未滿1年)之屋主，若其中屬非自用，6月1日後要移轉，就會被課奢侈稅

       立法院院會於4月15日三讀通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，也是俗稱的「奢侈稅」草案，預定6月1日起實施 ，依草案內容可知，即擬對持有二年內移轉非自用住宅，按實際交易價課稅，即買進後1年內賣出，將課徵15%的稅，買進後2年內賣出，將課徵10%的稅，並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉。因此之前在二年以內購屋的非自用屋主(以100年6月1日前推算)，也就是於98年7月至今年5月底前有置產者，且屬非自用，若要移轉，則會成為奢侈稅第一波的課稅對象。

      太平洋房屋李珠華副總表示，依內政部核發建築物使用執照最新資料之統計，98年7月至100年2月全台發出的使照住宅宅數有121,411戶，其中以新北市33,187戶為首，大幅領先其他縣市，大台中市18,136戶居次，往下依序為台北市的14,181戶，大高雄市的11,716戶，桃園縣的10,827戶，新竹縣市的9,489戶，大台南市的7,465戶，基隆市的1,505戶。而從99年7月到100年2月間，全台發出的使照住宅宅數有51,182戶，前四名與98年7月至100年2月的結果相同，新北市仍舊以11,699戶居冠，第二是大台中市的8,992戶，第三是台北市的5,757戶，第四是大高雄市的5,701戶，而新竹縣市的4,294戶與桃園縣的4,212戶，相距不大，大台南市為3,097戶，基隆市為110戶（詳情請見下列表二及圖一）。

      太平洋房屋李珠華副總說，下列資料顯示出台北市、新北市、大台中市及大高雄市，這幾個大都會區中，仍為購屋者選購房地產之最佳首選。所以離奢侈稅實施日期愈近，這些都會區中，若屬非自用型之購屋者，有可能會釋出物件，降價求售，期望盡快脫手，以避開奢侈稅的課徵，此時，因市場已轉變為買方市場，自住型的買家，不妨考慮在6月1日奢侈稅課徵前的限期購屋黃金期中，多看屋，進場挑便宜好宅。

      奢侈稅預定提前到6月1日實施，此舉可減少市場觀望氛圍，有助市場之發展，買方賣方可多了解市場環境變化，衡量個人條件與計畫，採取對自己有利的做為出手，相信都會成為贏家。