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目前分類:買賣房事小百科 (29)

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一、計畫名稱: 臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫
二、主辦單位: 交通部高速鐵路工程局
三、計畫概要:  
計畫期程:
  1. 第一階段三重至中壢路段預定102年6月通車營運。
  2. 第二階段三重至臺北路段預定103年10月通車營運。
計畫範圍: 本計畫路線由臺灣桃園國際機場第二期航站往東至台北車站特定專用區,往南經高鐵桃園車站至中壢中豐路與環北路口,全長51.03公里,共設22個車站
工程內容: 本計畫自三重經臺灣桃園國際機場、高鐵桃園車站至中壢路段(長約47.06公里)之土建工程及全線機電系統工程由高鐵局辦理;三重至臺北車站特定專用區路段(長約3.97公里)之土建工程,由交通部委託臺北市政府辦理,完成後交由本局接續施作軌道、機電設施並作系統測試。
計畫所在縣市: 臺北縣、桃園縣、臺北市
計畫示意圖:
四、預期效益: (一) 機場捷運系統興建完成後,將以軌道運輸系統串聯臺灣桃園國際機場至高鐵/臺鐵車站、臺北捷運淡水線、板南線及未來的新莊線、環狀線,形成更完備、更便捷的複合運輸系統。
(二) 未來搭乘直達車由A1站(臺北車站)至臺灣桃園國際機場,僅需約35分鐘。不僅縮短旅客往返機場的旅運時間,亦可有效舒緩高速公路的車潮,減輕耗油量、空氣污染等社會成本。航空旅客並可藉由預辦登機服務,提早在市區車站託運行李、取得登機證,而毋須帶著行李在市區購物或洽公。
(三) 隨著機場捷運完工通車,捷運路線及車站周邊土地將可透過多功能共同開發,大幅提升整體價值及發展利益。
五、 執行現況:
最新計畫進度更新日期:101/04/02
(一) 工程進度:

本計畫截至本(101)年3月底止整體計畫進度為80.02%,各標發包情形詳下表:

施工標

工程範圍

得標廠商

開工日期

中壢至三重段土建標

CU01

A7車站及前後明挖覆蓋隧道

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梅雨季看厝 6點避開漏水屋

梅雨季來臨,想購屋的民眾別讓大雨澆熄看房的熱情,房仲業表示,梅雨季反而是看屋的最佳時機,因為最易讓漏水屋現形。

「漏水」是最常見的「購屋糾紛」之一,針對如何避免買到漏水屋,信義房屋居家服務中心專案經理曾雪梨表示,梅雨季看屋切記觀察六部分:天花板、牆面、地板、窗框冷氣孔、公設及二次施工處。且購屋人要注意是否有以下三個狀況:水痕、壁癌、潮濕發霉。

其中,木製天花板除直接觀察板材,還可打開維修孔用手電筒觀察天花板和隔間內的水泥天花板是否有水痕、板材骨料是否變色、潮濕、水漬等。
如果屋主重新裝潢或油漆牆面壁癌來不及產生,可以用手觸碰感覺牆面是否有水氣滲出,如果有以上的情況,房屋就有漏滲水的可能。

曾雪梨說,尤其要留意陽台外推或頂樓加蓋的房子是否漏水,一定要選擇下大雨之後去看屋才能看出端倪。
住商不動產主任徐佳馨指出,選擇晴天看房子,有可能會被屋主剛粉刷或掩飾過的裝潢所騙,房子的某些缺點如屋頂漏水、窗戶滲水、壁癌或容易潮溼等,在晴天都看不出來。 但是如果連續多天下雨,甚至颱風天豪雨停歇後,此時看屋即可一目了然。

東森房仲副總經理黃淑苓說,房子滲水的原因很多,屋齡、施工不良或擅自改建是造成滲水屋的元凶,而發現房子有漏滲的情形,可向房仲業務人員反應並記錄下來,做為和賣方議價的依據,如果漏水嚴重,就得衡量是否購買。

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房市/Q1家戶購屋比 桃園榮登第一 新竹、中市緊跟在後

 
記者曹逸雯/台北報導

根據房仲業者調查第1季全台7大都會區家戶購屋比發現,桃園縣家戶購屋比1.1%,榮登第一,新竹縣、台中市則分別以1.09%與1.05%緊追在後。

所謂的家戶購屋比,,將該縣市的買賣移轉棟數除以家庭戶數後,所算出的百分比例,例如桃園第1季家戶購屋比為1.10%,即代表每100個家庭戶中,有1.1戶買房子。

根據台灣房屋智庫調查結果,今年全台第1季家戶購屋比為0.90%,較去年第1季的1.54%,跌了0.64個百分點。台灣房屋智庫發言人倪培青表示,從數據顯示,今年第1季的全台買氣強度明顯低於去年第1季。

從第1季家戶購屋比排行榜來看,桃園縣以1.1% 摘冠,新竹縣以1.09% 位居第二,倪培青分析,歷經去年奢侈稅、歐債危機,好不容易今年總統大選後,讓觀望已久的置產及自住客消費信心回溫,且因大台北地區房價高居不下,民眾等不到房價降價,於是南移,加上桃竹地區自住戶比例高,首購及換屋需求大,刺激桃竹的家戶購屋比領先5大都會區,表現最為亮眼。

台灣房屋桃園大業直營店經營主管張凱帝表示,以桃園地區來說,投資客比例還是占少數,自住客約占70%,主要原因在於投資客普遍認為桃園房價雖趨穩定,但投資獲利空間不高,且桃園有華亞科技園區、龜山工業區、中壢工業區以及觀音環保科技園區等,造就桃園龐大的就業機會,吸引南部人往桃園移動,進而在這裡落腳定居,人口增加,刺激房市需求旺盛。

新竹縣這次僅以些微差距緊追桃園縣,台灣房屋竹北三民直營店經營主管徐人傑表示,新竹有完善的公共建設規劃,加上由大台北外移的人口越來越多,很多民眾寧願以錢換交通,用通勤方式北上工作,且新竹工作機會多,以至於在當地工作的新竹居民來說,雖然房價並不便宜,新竹人仍願意用自給自足的方式在當地置產。

台北市第1季家戶購屋比0.85%,在這次排行榜中,僅高過於台南跟高雄2都,倪培青分析,在這個全台人口密度最大,工作機會最多的城市裡,還是得歸咎於房價實在太高,以台北12個行政區中,住宅均價每坪超過70萬元,若以一個月月薪3萬的消費者來看,要不吃不喝20年才能買得起一個10坪大的小套房。

至於台南家戶購屋比0.70%,排名位居五都之末,倪培青分析,台南看似購屋意願不高,然而跟去年表現不差的第1季相比,因受惠縣市合併升格,家戶購屋比0.85%的表現,本季僅掉0.15%,表現還算穩定,主要原因為雖然今年房市以自住買盤撐場,但在油電雙漲及民生消費用品節節攀升下,台南住宅產品多以透天居多,針對非必要性購屋需求的首購族,譬如新成婚的小家庭,在預算有限下,仍可選擇和父母同住,使得房市消費市場,少了首購族群的力道,因此,台南本季與去年同季相比,變動並不大。

資料來源 : http://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-q1%E5%AE%B6%E6%88%B6%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E6%AF%94-%E6%A1%83%E5%9C%92%E6%A6%AE%E7%99%BB%E7%AC%AC-%E6%96%B0%E7%AB%B9-%E4%B8%AD%E5%B8%82%E7%B7%8A%E8%B7%9F%E5%9C%A8%E5%BE%8C-084552314.html

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賣方瞞頂樓加蓋是違建 判賠663萬

買頂樓違建,可要特別小心注意!台北市一名王姓婦人,2年前花了3400多萬元,買下37坪和頂樓加蓋17坪空間的公寓,但沒想到交屋沒多久,就被樓下的住戶聯合提告,要求立即拆處頂樓違建,婦人憤而提告原屋主並求償;經台北地院審理,認為賣方在售屋前,有刻意隱瞞要求被拆頂樓加蓋一事,應賠償王姓婦人663萬元。

 

就是這一棟位在台北市黃金路段上,信義路四段的7樓公寓,讓王姓婦人氣得半死,因為花了比市價還貴1千多萬元,好不容易才買到的這棟房子,竟然是個「大違建」。記者:「這樣的判決你能接受嗎?」屋主王姓婦人:「台灣是個法治國家,對不對,這就是依法程序來。」記者:「你還會再上訴嗎?」屋主王姓婦人:「我會再跟律師討論。」

 

原來2年前,婦人花了3400多萬,買了這一間室內面積大約37坪,外加17坪頂樓加蓋的公寓,沒想到交屋沒多久,就被1樓到6樓的住戶聯合提告,要求立即拆處頂樓違建,婦人才知道,她買的房子,在1995年就被認定為緩拆違建,且整棟大樓的水表管線也都埋在違建底下,住戶想要進去維修,都不得其門而入,婦人氣得提告。4樓住戶:「他有做了些承諾,他答應他要處理頂樓的部分,他在沒有告知的情況下,轉賣了。」

 

台北地院認為,原屋主刻意隱瞞現況,高價賣屋,侵害買方權益,應賠償屋價、貸款利息損失,總計663萬元。一般來講,購買頂樓加蓋房屋,建議民眾先到建管處查詢,是否曾被報拆,並調閱空照圖,確保是否為緩拆違建,而以加蓋房價估算,都是以建造成本計算,每坪最多加1萬到6萬元,想要買頂樓加蓋屋的民眾,可要睜大眼睛看清楚,再下手。

 

 

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政府優惠方案一覽表 (更新時間:2011/11/23

專案名稱
可貸額度
貸款年限
寬限期
目前利率
申請條件
內政部-青年安心成家方案
200
30
最長
5年
前二年零利率,第三年起,
弱勢戶:0.842%

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房貸利率一覽表 (更新時間:2011/11/23) 

 
 
 
 
行庫名稱
貸款利率
行庫名稱
貸款利率
台灣銀行
★「Easy Go」房屋輕鬆貸優惠專案
分段式:前6個月1.894起,第7~12個月2.019%起,第2年至貸款結束2.269%起。
一段式:全部貸款2.164%起。

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實價登錄Q&A

問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度,何謂實價登錄地政三法?
答:實價登錄地政三法,係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。

問題二、為何要推動實價登錄地政三法?
答:為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。
因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。
換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。

問題三、實價登錄地政三法之重點有那些?
答:實價登錄地政三法之修正重點包括:
1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。

問題四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。

問題五、就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?
答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。
 
問題六、如買賣案件未有房仲業經手,亦無委託地政士代辦過戶,是否需買賣雙方共同申報?
答:買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。

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青年安心成家住宅補貼方式

前二年零利率購置住宅優惠貸款額度、償還年前二年零利率購置住宅優惠貸款額度、償還年限、優惠利率、適用對象及補貼利率

貸款額度

最高新臺幣200萬元

償還年限

最長三十年(付息不還本之寬限期最長五年,含第一年、第二年)




第一年

第二年

第一類

第二類

第三類

零利率

第三年起至第二十年止

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青年安心成家住宅補貼方式

前二年零利率購置住宅優惠貸款額度、償還年前二年零利率購置住宅優惠貸款額度、償還年限、優惠利率、適用對象及補貼利率

貸款額度

最高新臺幣200萬元

償還年限

最長三十年(付息不還本之寬限期最長五年,含第一年、第二年)




第一年

第二年

第一類

第二類

第三類

零利率

第三年起至第二十年止

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  • 發文日期:中華民國100年9月1日
    發文字號:內授營宅字第1000807566號

    主旨:公告100年度青年安心成家住宅補貼第2次受理申請。
    依據:青年安心成家作業規定第5點、第7點。

    公告事項:
    一、住宅補貼方式及辦理戶數如下(各直轄市、縣(市)政府辦理戶數如附件一):
(一)租金補貼:10,200戶。
(二)前二年零利率購置住宅貸款利息補貼:10,743戶。

二、受理申請期間:自100年9月23日起至100年10月28日止。


三、申請方式:申請人於受理期間,填寫申請書,備妥相關文件,於受理截止日前,親送或以掛號郵寄至戶籍所在地之直轄市、縣(市)主管
        機關。


四、受理申請單位:申請人戶籍所在地之當地直轄市、縣(市)政府(詳附件二)。


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停車位「停、看、聽」,太平洋房屋建議您如何選擇停車位

2011/8/9

資料來源  http://www.pacific.com.tw/www/house_board_1.aspx?gid=9&cid=55&scid=137&acid=50598096

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拿出紙筆,自己畫出客廳的「風水八位」

買購不動產新聞台 (2011-08-05)

MyGoNews方暮晨

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】客廳風水是陽宅風水中最重要的環。個家庭整體宅運的吉兇,無論是事業 升遷的順逆、運數的高低、家人財運的好壞、夫妻緣份的深淺、子女讀書、考試運、健康狀況是否正常,大抵均由客廳風水所決定。在風水概論裡,其實可以透過「客廳八位」來初步調整客廳的吉祥風水,把握住這八個方位的風水配置,起碼可以調整出一個和諧美滿的人生。

客廳的風水八位,先畫張客廳的平面,詳細標示門和窗戶的位置,將客廳分成九等份,畫出客廳的中心,然後用羅盤定出客廳的方位,特別是大門的位置。畫好之後可以從各個方位來判吉凶,首先從順時針方向來看每個方位代表的不同風水面向,要記住八個方位各代表的意涵分別如下:(1)正北,事業運,(2)正東,健康運,(3)正南,婚姻運,(4)正西,財富運,(5)東北方,文昌運,(6)東南、子嗣運,(7)西南方,桃花運,(8)西北方,貴人運。

舉例來說,客廳正北方位代表事業運,屬水行,比較適合的色調是藍色或黑色。在這個方位放置屬水的物品對居住者的事業運有幫助,例如魚缸、山水畫、水車等。或者放置黑色的金屬飾品也可以,因為金能生水。如果有小孩正要參加考試,最好注意東北方位的風水佈局。這個區域屬土,喜用色是黃色和土色。陶瓷花瓶等屬土的物品適合用來增強這個區域的能量。天然水晶也很有效。

正東方位關係著居住者的健康。在這個區域放置茂盛的植物可促家人的健康和長壽。屬水的物品或山水畫也有幫助,因為水可養木。因為正東方位主管健康運,正南方位又是婚姻運,夾在中間的東南方,自然是掌理子嗣運的方位,這個區域不可以雜亂,孩子可以健健康康的長大成人。

南方主婚姻運,西方主財帛運,因此西南方則主管桃花運,如果想增婚姻或戀愛運勢,那麼客廳這個方位最為重要。西南方位屬土,催化的方法與東北方相同。在此處放置吊燈式的檯燈可增加能量,促夫妻關係合諧;天然水晶和全家福照也有相同效果。

西方主導財帛運,北方又主導事業運,夾在中間的西北方,則是貴人運,這個區域的色調以純白潔淨為主,強化客廳西北方位的能量,有助於增加貴人運和人際關係。這個區域屬金,所以適合擺放白色、金色或銀色的金屬飾品,例如金屬雕刻品或金屬底座附白色圓形燈罩的檯燈。用紅繩串六個古錢或懸掛六柱中空金屬風鈴也可招引貴人運。

此外,還有幾個客廳應該注意的風水格局,舉例來說,所有的門應由左邊開;所謂左青龍右白虎,青龍在左宜動,白虎在右宜靜,所以全部的門應從左開為吉,也就是人由裡向外、門把宜設在左側。開門如有左右顛倒容易導致家庭紛爭。客廳的格局最好是正方形或長方形,座椅區不可衝煞到屋角,沙發不可壓梁。如果有突出的屋角放出暗箭,可擺設盆景或傢具化解。如果客廳呈L形,可用傢具將之隔成兩個方形區域,視為兩個獨立的房間。尖銳的物品,例如刀劍、火器、獎牌、動物標本,都不應該掛在牆上。同樣的也應避免擺設有陵角的檯燈或裝飾品。

瞭解客廳的基本風水,就能夠讓居家的生活磁場調整到一個吉祥的方位,可以參考看看。

 

 

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裝修新居4大考量 輕鬆打造幸福窩

 

(文/蕭合儀)經過重重戀愛關卡,有情人終成眷屬了,代表了未來的人生,要重新洗牌,包含了人生各方面的長線規劃,也為添加新成員、結合舊成員,來個開運新氣象,新婚族要如何兼顧各項實用需求,打造完美新居呢?裝潢整修面面觀,教你善用小技巧,就能創造新「居」佈新局。

 

在承諾婚約的當下,您是否已經想好未來人生藍圖了呢?是要當跟隨潮流不生小孩的兩人頂客族,還是想要跟年邁的父母同住,共享三代同堂的天倫之樂呢?

為了因應人生不同的藍圖,如何打造滿足其中的需求,就是在室內裝潢時,需要思考的課題。以「人」為主體,而兼顧生活實用性的生活空間,往往是新人們在 裝潢新家時,最頭痛的課題,龐畢度設計中心首席設計師趙振宇表示,事前做好4大考量,未來藍圖一變再變,也不用擔心!

說出真心話 透過設計師解決困擾

日前藝人柯以柔傳出喜訊,協同先生以及長輩們討論後,決定要與父母同住,卻發生了很多意料之外的小插曲,比方說:柯以柔本身喜愛乾溼分離的衛浴,但是爸媽卻喜歡傳統的淋浴空間;柯以柔在挑選廚具顏色時,喜愛黑、白、紅的時尚色系,而是爸媽卻偏愛橄欖綠的柔和調性,準新人們,您是不是也跟以柔一樣,一個頭兩個大呢?

如果設計師本身也當過「新人」,就更能了解新婚夫妻的需求 圖片提供:龐畢度設計中心

新人成家不同於單身,最大的差別是,新家裝潢可能會加入未來成員,以及父母建議等,畢竟出錢的是老大,就算沒有父母金援,也需要尊重長輩意見,但新人心中早有打算,究竟要如何取捨,請聽過來人柯以柔怎麼說!

首先,柯以柔建議,新人們若有一有結婚規劃時,不妨可以先事前做功課,尋找有做過「新人」成家規劃的設計師。主要是因為在決定婚期後,瑣碎的事情,接踵而來,不妨找有經驗的設計師,處理過兩代同堂的設計案例,可以協助新人與長輩之間雙向溝通,也可給雙方不同的裝潢視角,避開新人與長輩之間的爭執點,讓雙方摩擦減到最小。此外,若是心裡有任何需求,必須先不考慮達成度,需詳實的跟設計師大說真心話,比方說:有可能會有小孩、或是希望實用性高等意見,讓設計師幫你做好評估,以免計畫趕不上變化,發生房子剛裝潢好不到半年,又因為不符需求而重新裝潢的慘劇。


未來空間預留術 動線乾坤大挪移

小坪數的雙人世界裡,只要加一點點巧思,就能創造另一個功能空間
生活,絕非一成不變,如果所有空間都「充分」規劃了,那萬一未來需要其他變動,該怎麼辦?有什麼方式可以挪出新空間?讓我們來聽聽專業的作法。

設計師趙振宇表示,在外國的設計概念裡,除了動線跟需求,空間是可被設計的。依照業主的動線及需求,安排隱藏式收納家俱,讓空間的運用,變成1+1=2的兩倍運用,比方說,他曾經有一組客戶是頂客族夫妻,兩人放假時,只想要賴在家好好休息,所以,家居空間必須是寬敞而舒適的,但臥房、廚房、餐廳、書房、衣帽間、以及客廳等卻缺一不可,但家裡空間僅有16坪,故趙振宇將業主的餐廳長桌收納在牆面中,保留客廳旁走動的空間,若要宴請賓客時,稍作挪動即成餐廳,同一空間就變成兩種不同的運用方式。

除此之外,利用「穿透性」的遮蔽,取代實際牆面,也是另一種預留空間的方式,未來若需要拓寬臥房或是客廳,只需要拆除介於兩者間的隔間牆就可以了,不失為保留空間的好方式。

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借力使力 精打細算買好宅

(文/ 王莫默)因為結婚有買房子的需求,在房產首購族中,大約五至六成是新婚夫妻, 而根據《住展雜誌》四月統計,雙薪夫妻年收入約78.7萬,要在台北買一套兩房的小套房,平均總價約1763萬元,小倆口得不吃不喝22.4年才買得起。但搭上「建國百年結婚潮」,只要聰明買房、擅於規劃理財,新婚夫妻還是可以入新厝、住新房。


不吃不喝22.4年? 大台北買房有方法

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,房屋首購族中,很大一部份都是新婚夫妻,大約占五、六成比例,因為結婚大都有買房子的需求。而根據《住展雜誌》四月統計,雙薪夫妻要在台北買一套兩房的小套房,還得不吃不喝22.4年才買得起。

事實上,按行政院主計處公布的2009年「職業別受雇就業者平均每月主要工作收入」統計,30到34歲平均每月工作收入為新台幣 3萬2787元,雙薪夫妻年所得約為78.7萬元,也就是每月收入約6.5萬元。若新婚兩人空間需求不大,還能在萬華區、北投區、文山區找到單價低於40萬元的中古物件;只要購買15坪左右的房子,總價約600萬元,再談到七成也就是約400萬元的貸款,搭配青年安心成家方案,這樣一來,每月只需支出不到2.5萬元,就能輕鬆入住台北市。

當然,新北市的購屋壓力就小一些,新北市購買25坪2房的預售屋,平均總價約692萬元,只要地點選對了,不僅上下班便利,還能換到較大較新的房子。
 

新北市購屋壓力較小 新婚首購族首選

邱太煊指出,基本上現在會結婚的人,大多數是已經出社會一段時間,也存了一些購屋基金,但台北市房價這麼高,所以他建議先從新北市開始著手置產,等到以後小孩子大了,存款也累積到一定金額,再慢慢換屋換進台北市。

「現在房價只有台北市中心真的很貴,但像新北市一些離捷運稍微遠一點的地方,每坪可能都還可以找得到二字頭,甚至一字頭的都還有。」邱太煊表示,如果夫妻兩人如果是開車通勤族那更好,買屋甚至可以挑到市區邊陲地區,像林口、三峽、桃園等,房貸負擔相對就會比較輕,但到台北上班就會辛苦一些。

 


新北房價較低 通勤換取較佳的居住品質

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買房談判三部曲 破解房仲銷售術

 

(文∕蕭合儀)新婚購屋族是仲介的最愛,大部分的新人,都是人逢喜事精神爽,所以,最容易迷失採購明確的方針,成為銷售人員鉆板上的肥羊。所以,在籌備新婚之際,千萬別被浪漫沖昏頭!謹慎做好買房三部曲,讓新人們輕鬆購入幸福居。

 

「結婚成家」是人生中必經的過程,也是幾個家族的大事,在新人們濃情蜜意、喜上眉梢之際,總是期待凡事都是最完美的狀態,但是這中間的籌備瑣事,繁如牛毛,對於買屋經驗不足的新婚首購族來說,該如何掌握仲介心態,不會變成冤大頭,談出大家都滿意買屋價格呢?編輯小組特別專訪《黑心建商大告白》暢銷書作者「Sway」,以及卓越華人訓練團隊的談判達人林家泰,提供購屋獨門心法,讓新人們輕鬆搞懂買屋談判三部曲。

首部曲:運用時間差,了解對方急迫點,拉長自己緩衝區

一般人在什麼時候,最容易做出錯誤決定呢?新人們一定有遇過幾項狀況,比方說:現場物件狀況熱銷,讓你誤以為賣得很好,馬上搶著下訂單,所以沒有殺價的空間,或是讓你措手不及,這就是被時間急迫性所牽制。

所以針對這一點,談判達人林家泰表示,運用時間差,在一開始聯繫仲介時,可以挑準時間點,比方說:在月底時(仲介急需業績時)看屋,對方會比較積極主動,可以多看多比較,挑到好屋的機率會大一點。

此外,部份仲介可能會用一些簡短問話,來區分你是肥羊還是奧客!比如說,問你「婚期在何時?」,來分辨你是馬上需要房子。還是只是先看看,也會問「你是開車嗎?還在走路?」來分辨你是不是在地人,是否了解周邊房屋的成交價錢,諸如此類的問法,常常讓新人手上可談判的籌碼越來越少。

Sway認為,新婚族在看屋時,除了先了解對方的急迫點外,更要拉長自己的緩衝區。他強烈建議,在一開始跟仲介接觸的時候,不要直接透露自己的婚期在近幾個月,可以告知仲介,現在是先看屋,有可能在半年後結婚,不給仲介「強迫促銷」的機會。此外,首次看屋時,可以多用「嗯、是」,或是皺眉頭的表情應答,減少透露過多訊息,抓出自己想要的資訊,回家後可以跟另一半以及家人開會討論,心裡有底之後,接到仲介電話時,也比教清楚自己的需求度,第二次複看時,則可以針對討論的問題點,一一詢問仲介,了解仲介專業度。

 

二部曲:正面交鋒狀況處理 別忽略善後細節

坊間流傳,仲介有一套賣房子的妙招,一招是「漸入佳境」,仲介會從最破最爛的房子開始介紹,看來看去都不滿意,就在你徹底失望之際,仲介亮出他的最後底牌,屋子裝潢美、採光佳、價格又和前幾棟房子差不多,讓你心中升起「就是這間」的念頭。另一招則是「假造房價拉抬行情」,例如:先帶你看了一幢社區老公寓,50坪要價3,500萬。隔了兩天,來電說附近有幢相同條件的房子「只要2,800萬」,讓人產生有「撿到便宜」的幸福感……。

Sway招數大破解,針對以上仲介手法,沒有概念的新婚夫妻,自己要勤勞,可以上不同的仲介網站,去找中意區域的區域行情以及編號,事前了解狀況。而開始與仲介交手時,也不要透露自己 要結婚,可以來招「聲東擊西法」,假裝自己已經看過A公司的物件,然後,又故意不小心講錯B公司物件,製造煙幕彈,讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌,卻又會因話語中的小錯誤,會產生疑慮,讓他摸不清你的底細,不要讓仲介人員牽著鼻子走。

 

此外,Sway發現新婚夫妻常常高估自己狀況,了解環境需求後,最後必須謹慎評估自身的狀況。比方說:有些夫妻,對於買屋有天真浪漫的想法,丈夫每個月薪資4萬元,妻子每個月薪資3萬元,自備款不到三成,卻買了1300萬的房子,跟銀行貸款1000萬,每個月本金加上利息要還款6萬,雖然一開始有寬限期,只需要還利不還本,但是,若高估了自身的狀況,很有可能在婚後,面對小孩、懷孕離職的狀況,貸款會變成你沉重的壓力。這些現實面的考量,需要在買屋時就先做考慮。

 

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買對好地段 幸福第一步

 

(文/胡嘉玲)建國百年是結婚的好日子,根據永慶房屋HouseFun好房網調查,有逾80%的新人,婚後都選擇脫離父母自成一家,不過買房子的金額動輒數百萬、上千萬,新人想要買到好房子,房仲業者建議,最重要的就是從生活需求出發,並慎選地點。

勾勒婚後藍圖 擬定購屋計畫

除了自備款的準備與還款能力的衡量外,新人對生活需求的評估,是購屋決策最重要的一步。東森房屋副總黃淑苓強調,務實想像婚後的生活形態,最能有效幫助購屋決策;若在婚後三年有計劃生小孩,買房子時就應該以兩至三房的房子為主。而現在的新婚夫妻多半是外食族,住家附近就要尋找有商圈、賣場方便外食及採買的區域。若買屋後要跟長輩同住,由於家庭成員多,需要的空間就大,房子至少要30坪以上,才不會失去自己的空間。房子一買下去就很難後悔,未來想過什麼樣的生活,新人應該在購屋前就先勾勒好藍圖。

黃淑苓笑說,10多年前她和先生花了300多萬,在基隆買下人生第一棟房子,當時列入購屋目標,還有一間鄰近台北醫學院的老公寓,雖然就在老公家附近,但比基隆的房子高出100萬。最後因總價的限制,黃淑苓決定落腳基隆,卻忽略了她和先生的工作都在台北,小孩出生後不但請公婆照顧,小孩就學也在台北,通勤的生活讓他們過得精疲力盡,因此基隆的房子最後落得生灰塵,他們還是住在先生的老家中,這兩年才在附近重新購屋。

聰明買對地點 幸福第一步

許多人在買房時,常會陷入要離工作地點近一點的迷思,但工作可能會換,房子卻不可能常常換,特別是許多上班族在市中心上班,若遷就工作地點,就可能會犧牲掉居住的空間。張先生和太太買下位於市中心精華地段的大樓套房時,屋齡不到一年,外觀門面都很氣派,但權狀16坪,室內更只有7坪,張先生和太太入住兩個月後,就發現空間嚴重不足,但貪圖著交通的便利,張先生也只能先選擇蝸居,待老婆懷孕後再做打算。

事實上,只要房子貼近重要交通幹道捷運站、公車站或是火車站,住家到上班地點的通勤時間、換車次數及交通工具是自己能夠接受的,新婚首購族都可以優先考慮。而有計劃生小孩的新婚夫妻,若能從家人居住的區域開始覓屋,未來不但能協助照顧小孩,臨時有什麼狀況也比較好互相照應。

今年三月時,和未婚夫在捷運亞東醫院站附近買下新房的曾小姐就說,「常聽到同事要趕回家接小孩,才發現有家人住在附近還滿重要的。」雖然亞東醫院站周邊生活機能,不若板橋其他站熱鬧,但未婚夫的家族都住附近,而該有的便利商店、小吃店也不少,未來遠東通訊園區的開發案,亦有增值發展前景,更是曾小姐認為相當值得購屋的區域。


                                  

新人在選屋的時候,一定要慎選地段,符合兩人對未來生活的需求          東森房屋副總黃淑苓建議即將買屋的新人,一定要好好規劃,選對地段不後悔

 

資料來源      http://tw.house.campaign.yahoo.net/housekit/09/contents02.html



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共築愛的小窩 幸福人生新起點

 
(文/胡嘉玲)
為了討個百年好合的好兆頭,各地紛紛掀起結婚潮,許多情侶都選擇在建國百年之際,步上紅毯的另一端,和未來的伴侶建立一個屬於自己的家,因此從去年九月起,新婚首購族看房買屋的腳步就沒停過。

買屋求安穩 繳房租不如繳房貸

信義房屋土城海山店店長李熒芝指出,近一年來,每十組客戶當中,平均就有六組客戶為了結婚準備購屋,特別是新婚夫妻,如果打算擺脫賴家王老五的生活,想要在上班便利的市中心租屋,每個月要付出的房租費用,已經足以拿去繳房貸與利息,因此新婚夫妻多半在結婚前後,就會開始緊鑼密鼓地尋屋。今年十月就要成婚的李小姐,和未來的老公交往三、四年以來都住在一起,他們在熱鬧的師大商圈租屋,23坪的公寓,每個月就要繳近3萬的房租。因此,當兩人有了結婚的念頭時,也達成了買一個屬於自己的家的共識。李小姐坦言,「結婚之後更需要安定,但如果住在租的地方,沒有辦法滿足我們所要追求的歸屬感。」

對於許多人來說,房子可說是一生中最昂貴的資產,面對第一次買房,新婚首購族難免迷惘,到底要怎麼找到心目中的好宅?其實只要掌握「想清楚、看清楚、算清楚」三大心法,首購族也能第一次買房就到位。  

心法一:想清楚 全方位評估買屋需求

套房的總價雖低,但在未來可利用性也較低,僅適合單身或初新婚的兩人使用 圖片提供:晶郁視覺空間設計

以李小姐來說,她的婆家在景美,計劃兩年後生小孩的他們,希望日後託婆婆幫忙照顧孩子時能比較方便,因此沿著捷運,兩人就往新店線的尾端找好房。他們不求房子外觀華美,但對室內的空間卻很要求,除了大客廳外,房間數至少有兩房,讓另一半想獨處時,能擁有自己的空間,未來也能當小孩房。除此之外,只期待新家附近的生活機能便利,讓不開伙的他們方便外食採買。

東森房屋副總黃淑苓特別提醒,新人在首購時,首先要全盤評估自身的需求,一般人不可能時常換屋,因此在買屋前,就要預先設想未來5年的生活狀況及財務狀況。「很多年輕夫妻在購屋時,都會先想到要離現在的工作地點近一點,但工作可能不會做一輩子,還不如從到婆家、娘家方便的地點開始找起。」因此,黃淑苓建議新人,不要僅因總價考量就選擇套房物件,特別是一開始如果只買套房,小孩出生後空間很快就不夠用,未來要換屋時,套房的轉手性也比較不好,市場的主流仍以2到3房為最佳選擇。

另外,新婚夫妻在找房子時,往往會較執著於捷運站旁的房子,不過只要願意多走十分鐘,就能用同樣預算找到空間更大的房子。一般新婚夫妻偏好的電梯大樓、社區型建案,由於公設比較高,未來要付的管理費用也較多,黃淑苓認為在手頭還沒有太寬裕的時候,新婚夫妻不妨考慮公寓物件,免得預算都被公設吃掉了。

心法二:看清楚 用放大鏡從外審到內

看屋時,記得要從裡到外仔細審視,更要在不同時間前往看屋,了解鄰居的作息是否會影響未來的居住習慣

房仲業者分析,新婚夫妻最重視交通和生活機能,所以若外食採買方便、有捷運站,往往最受到新人的喜好。但看房子不是只有看熱鬧,更要看門道,雖然新人買房子並非專業,但卻可以多聽聽不同的專業意見,特別是同一個房子,往往會委由不同仲介公司銷售,就能從不同仲介聽到房子及周遭環境不同的看法。

新婚首購族容易被漂亮的裝潢迷惑,不過漂亮的裝潢也意味著較高的購屋成本,如果還遇到黑心投資客就得不償失了,因此帶些工具看屋,如硬幣、雨傘、礦泉水、彈珠,都有機會看屋主有沒有利用裝潢掩蓋壁癌、漏水、地面傾斜的問題。看屋時不要忘了多跑幾趟,周圍環境都要走上幾回,才不會之後發現問題後悔也來不及。鄭太太當初買第一間房子時,都是利用中午及下班時間去看屋,從來沒有認真留意附近的環境,等到交屋後,才發現臥室正對著一間酒吧,每每到了晚上11點後,就開始熱鬧喧譁起來,讓她常在入睡後又忽然被吵醒,後來決定搬家後,鄭太太對於周遭環境的考察再也不敢馬虎。  

心法三:算清楚 每一分錢都要精算

 

若要在結婚的同時就買房,對沒有富爸爸贊助的新人來說,往往必須同時面對結婚基金及購屋自備款的雙重壓力。黃淑苓補充,購屋時的規費也是必須先計算的成本,「除了自備款之外,買房子時還要負擔包含契稅地政規費印花稅謄本費及代書費等費用。」黃淑苓建議新人購屋前,要先衡量自己的財務狀況,並檢視夫妻倆的還款能力,每月支付的房貸,最好不要超過家庭可支配月所得的三分之一,避免未來若升息會面臨到負擔益加沉重的痛苦。

張先生今年一月結婚,以往和父母同住時,薪水都是屬於自己的,結婚之後,薪水則要拿來負擔房貸及家裡水電費、瓦斯費、網路費、第四台費、管理費等零零碎碎的開銷,張先生忍不住哀號,原來養一個家的開銷這麼大。成家的確不易,對於剛轉換身分的新婚夫妻,常會造成很大的壓力,因此除了要做好心理調適外,更重要的是每一分錢都要花在刀口上。特別是房屋貸款的繳款期間長達20年,利率差半碼就差很大,新婚夫婦更要錙銖必較。像張先生在台灣千大企業上班,張太太在公立高中任教,兩人都能拿到銀行提供的優惠利率,比較各銀行提供的優惠專案及政府的優惠措施後,由於張太太獲得的貸款成數及利率都較優,因此便由張太太出面申請貸款。

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以房養老年金化 每月領1-2萬元


中時電子報 (2011-05-20)

林上祚、王莫昀台北報導

 

中國時報【林上祚、王莫昀台北報導】

金管會昨日表示,「以房養老」政策預定明年初即將試辦,目前傾向採「年金制」─即讓老人每個月領取固定年金,由政府提撥到其帳戶內;擁有價值一千萬房子的老人,每個月年金可領二萬元以上。官員表示,如果比照國外作法,反向房貸的貸款成數,將會比房貸的貸款成數低,政府是反向房貸實際借款人,銀行僅為房貸代辦機構,無須承擔擔保品價格下跌所導致損失。

金管會官員表示,以房養老政策,係由內政部社會司規畫,未來將提撥一筆基金由銀行代辦,65歲以上、適用對象須無繼承人(無子女),擁有房地產的近貧老人,將房屋抵押給政府後,政府依房屋貸款金額,折算成20年或30年年金,每月將年金提撥到老人帳戶。

儘管反向房貸給付方式,分成一次給付型、年金(每月)支付型及信用額度型三種,但為避免老人在一次領到房貸金額後,馬上被子女等繼承人瓜分財產,內政部目前傾向採年金支付制。

內政部社會司也指出,基於照顧獨居老人的原則,「以房養老」措施,社會司傾向採取「公益型逆向抵押」年金制,也就是說,指定一家銀行專責辦理,以逆向貸款方式撥付年金,老人餘命若超出原預估,多出費用由政府補貼。

「一次給付、信用額度型,內政部並未討論過,而且基於老人長期照護考量,較不傾向採取一次給付方式。」社會司官員說,內政部初步條件規畫與金管會看法相同,目前規畫於民國101年,在都會區先受理100人申請試辦。

至於年金給付方式,依老人餘命估算有所不同,據瞭解,學界曾建議的65至70歲,以房價5成估算,70至75歲以房價5成5估算,80歲以上以6成估算,以此類推的方案,較獲內政部青睞。學者指出,若以台北巿一戶1000萬房子估算,一位70歲老人,每月應可領取2萬以上年金。平均而言,應該是每個月可領1到2萬元左右。

官員說,以房養老政策明年上路後,初期將先選在都會區試辦,房貸成數將低於一般房貸成數,至於貸款人資格條件,例如年齡、領取退休給付最低下限、有無扶養親屬,以及房屋屋齡、區段等,目前內政部都還在研議。

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有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

在M型社會中,為什麼有些人會有錢?通常是因為他們過去所做決定,對的次數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?因為他們常依照自己的直覺做決策,所以常被套牢!「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺到錢, 但事實往往不是如此。

 

有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。(圖為北市信義計劃區)
本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。

 

 

購屋錯誤一有錢人不會先買小屋,後買大屋

 

 

一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?

 

 

首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。

 

 

大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。

 

 

然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

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太平洋房屋教您如何挑選銀髮住宅,讓銀髮族們住的安全、健康、快樂!
更新日期:2011-05-20
http://61.220.42.125/www/house_board_1.aspx?gid=9&cid=55&scid=137&acid=43601967
台灣年老化指數69.51,全台老年人口佔10.745%,
太平洋房屋教您如何挑選銀髮住宅,讓銀髮族們住的安全、健康、快樂!


太平洋房屋李珠華副總表示,根據內政部資料的統計,近十年來,台灣地區65歲以上的人口比例,從9.02%一路攀升至10.745%,老化指數也從44.17,直線上升到69.51;而依照100年4月政府最新公布的戶政統計數據,在五大都會區中,65歲以上人口的比例,以台北市位居榜首,佔了12.625%,接下來是高雄市的10.326%,台中市的8.69%,新北市的8.32%,及桃園縣的8.245%。(請參照表一、表二、圖一、圖二)

李副總說,這些數據都顯示出,台灣老年人口的比重有逐年增加的趨勢,銀髮族的需求備受重視,我們該如何為家中長輩選購一個安全的住家,讓辛苦了大半輩子的父母親,能夠住的健康安心,保持愉悅的心情,活的更長壽呢?太平洋房屋特別整理出三大注意事項,提醒家中有長輩,或預備換屋的銀髮族們,該如何挑選銀髮住宅:

一.安全
(1)電梯大樓
最好選購有電梯的大樓,減少老人家爬上爬下,對膝蓋造成太多負擔,若是無電梯的老舊公寓,則建議以1~2樓為主。

(2)加裝防滑、扶手設施
 內裝潢時,選擇防滑材質的磁磚;在浴室等潮濕的地方,則要特別加裝防滑及扶手的設施,降低行動不便的長輩,因滑倒發生骨折或摔傷的危險。

避免高低差設計 

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