小寶的房市房事0922583777

整合住宅補貼資源實施方案

最後更新日期：2010-07-07

行政院96年1月30日院臺建字第0960002218號函核定
行政院97年5月16日院臺建字第0970018382號函核定修正
行政院98年6月26日院臺建字第0980037290號函核定修正
行政院99年5月24日院臺建字第0990027870號函核定修正


壹、緣起

一、本方案於96年1月30日奉行政院以院臺建字第0960002218號函核定，該院復於97年5月16日以院臺建字第0970018382號函及98年6月26日院臺建字第0980037290號函核定修正在案。

二、依據行政院96年1月30日奉行政院臺建字第0960002218號函：「所報『整合住宅補貼資源實施方案』（草案）一案，請照本院經濟建設委員會審議結論辦理。」，行政院經濟建設委員會審議結論第四點略以：「......內政部每年應確實參酌住宅自有率、社經狀況及執行情形，覈實檢討調整各項措施之辦理戶數、額度及住宅補貼評點基準等，務期有效運用有限的資源。......」；另依據本方案肆之七「以後年度購置及修繕住宅優惠貸款利息補貼之辦理戶數、額度、利率、償還期限及租金補貼之辦理戶數、額度，由內政部會商地方政府擬訂年度計畫報請行政院核定後據以辦理。」；惟因本方案自96年度起實施至今已三年，為提高行政效能及住宅補貼辦理效率，自100年度起，本方案之年度計畫由本部自行檢討辦理，毋須再報請行政院核定。

貳、購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼、租金補貼及興建住宅費用補貼措施

一、目的
　　整合以往以職業身分別區分之各項住宅補貼措施，而以國民的家庭所得及各種弱勢狀況作為住宅補貼制度之主要考量。對於無自有住宅、「2年內購置住宅並已辦理貸款者」、僅有1戶住宅亟待改善及有自行興建住宅需求之無自有住宅者，提供租金補貼、購置與修繕住宅貸款利息補貼及興建住宅費用補貼等措施，協助其居住於適居之住宅。

二、主管機關

（一）中央：內政部。

（二）地方：在直轄市為直轄市政府，在縣市為縣市政府。

三、補貼方式及對象

（一）補貼方式：

青年安心成家作業規定        

發布日期：2011-01-25

內政部98年2月3日台內營字第0980800256號令實施
內政部98年4月17日台內營字第0980801999號令修正
內政部99年2月8日台內營字第0990800573號令修正
內政部100年1月25日台內營字第0990811290號令修正

一、內政部（以下簡稱本部）依據行政院九十九年七月二十六日院臺建字第○九九○○四○○三九號函核定之青年安心成家方案，為辦理住宅補貼業務，特訂定本作業規定。

二、本規定名詞定義如下：

（一）新婚：申請人於申請日前二年內結婚。

（二）育有子女：申請人育有未滿二十歲之子女，且該子女與申請人或申請人之配偶設籍於同一戶。

（三）新婚租屋：新婚且申請租金補貼。

（四）新婚購屋：新婚且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

（五）育有子女租屋：育有子女且申請租金補貼。

（六）育有子女購屋：育有子女且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

（七）育有子女換屋：育有子女、家庭成員僅持有一戶住宅且申請前二年零利率購置住宅貸款利息補貼。

（八）家庭成員：申請人及其配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶。

（九）結婚日：戶籍謄本結婚登記之日期。但符合中華民國九十六年五月二十三日修正公布之民法第九百八十二條施行前所定結婚要件者，不在此限。

發表者：楊宗憲

編輯時間：2010/05/11

根據統計，近二年國內的房屋交易量皆超過40萬戶， 其中中古屋的比重保守估計至少有六成，顯示大多數民眾購屋多半都是選擇中古屋，中古屋由於折舊的關係，房價較低，但能讓預算有限的民眾完成購屋心願；中古屋雖然「看得到摸得到」、又可「立即進住」，理論上應該是沒甚麼品質的風險，但從消基會公佈十大消費糾紛中，購屋糾紛還是高居第一名，顯示在目前的交易及市場機制下，購屋還是存在許多風險；本文整理了五個購買中古屋時常見的風險，一一解讀並提供降低購屋風險的方法，購屋或許無法完全免除風險，但透過預防，可以盡量避免或降低風險的損失，畢竟，花了大半積蓄買的房屋，任誰都不希望留下不愉快的經驗甚至形成更沉重的負擔。

風險一：四大瑕疵屋類型不可不知—地震屋、輻射屋、海砂屋、凶宅

    買房子最怕的就是花了錢買不到相對應的品質，房屋的瑕疵小從地磚破裂、屋頂漏水等「花錢可以解決的」，大到輻射、海砂屋等影響居住安全又「花錢也難以解決的」都有，要怎麼樣找到沒有品質正常的房子不僅對消費者是一大難題，甚至對銷售房屋的仲介人員也是一大考驗。一般來說，嚴重的瑕疵屋可以有四種類型，地震屋、輻射屋、海砂屋、及凶宅，前三者是影響房屋結構居住安全甚鉅，後者則是習俗及心理上有嚴重不適。無論如何，一旦遇上上述四種類型房屋，房價無不大受影響，經常打對折都乏人問津，如果消費者不察買到上述房屋，勢必損失慘重。

    然而要如何判斷房屋的瑕疵，以地震屋來說，過去幾次大的地震，如921、331地震，損害嚴重的房屋可自建管單位查詢，如果僅是損害輕微或有疑慮時，可能就得花錢請建築師、土木或結構技師公會檢查。海砂屋一般是指使用了含過量氯離子的混凝土，這種混凝土很容易造成鋼筋加速腐蝕，進而造成房屋結構的安全，依照國家標準CNS3090的規範，作為耐久性預拌混凝土每立方公尺的氯離子含量不得高於0.3Kg，要確認是否為海砂屋，消費者得花錢請土木技師公會檢測或要求賣方提出相關檢測証明，才能減少買到這類房屋的風險。

    輻射屋則是運用了受到輻射污染的鋼筋所搭建的房屋，嚴重的輻射屋會使人長期暴露在輻射污染的危險中，由於輻射屋無法從外觀辨識，目前檢測輻射屋的方式可從原能會網站，查詢是否為已發現的輻射屋，或者請原能會進行檢測。所幸過去所發現的輻射屋，全都位於新竹以北的區域，新竹以南尚未發現有輻射屋的蹤跡，但這也並不代表新竹以南未來不會發現輻射屋，消費者仍應做好調查，以減少遇到這類房屋的風險。

    凶宅是指房屋內曾發生「非自然死亡」的案件，雖然並非結構安全的問題，但國人對這類風水不佳的房屋，常常是敬而遠之，影響所及，有時凶宅雖位處精華地段，但成交價往往不及鄰屋的一半，如果消費者明知為凶宅，以「行情價」買下尚屬正常，但經常是受賣方或仲介欺瞞，而以一般非凶宅價格成交，造成損失而發生糾紛。要如何判斷是否為凶宅呢？凶宅既是曾發生「非自然死亡」的房屋，原則上可從警察機關的電腦紀錄查知，但實務上，透過向街坊鄰居調查有時更容易知道是否為凶宅。

對策：勤作調查是避免買到瑕疵屋不二法則
    賣方要賣房子，當然不會把瑕疵都講出來，消費者得透過各種方式去判斷，藉由發覺瑕疵，判斷房屋的真正價值，再去決定是否要購買，才是面對瑕疵屋的正確態度。

風險二：不能一手交錢一手過戶是造成交易安全的元兇

    我國不動產登記制度是採登記主義，也就是法律是保障經過登記的產權，因此有土地法第43條登記有絕對效力之條文；然而，過度保障已登記的權利或強調登記程序，卻無法保障交易安全。原因在於我國的交易制度並無法做到一手交錢一手過戶的交易方式。在一般程序中，消費者繳了訂金後，此時房屋尚未過戶，因而「一屋二賣」時有所聞；當房屋過了戶，此時尾款尚未付清，換成賣方擔心不已。由於「債權的發生與物權的移轉」無法在同一時間完成，加上我國法律過於保障已登記的產權，產權一旦過戶，如果只是契約的糾紛而非登記人員的疏失，一般並無法直接回復原原來的權利狀態，要透過訴訟才能解決，形成交易制度上的漏洞。

土地增值稅

土地增值稅試算網站 http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/sp?xdUrl=/wSite/query/TaxCalculate3.jsp&ctNode=10774

試算土地增值稅需先申請〝土地謄本〞後再進入試算網站

自用增值稅條件:

1本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成

2出售前一年不得有出租或營業（他人設籍）

3面積限制:都市土地3公畝，非都市土地7公畝

4一人一生僅能使用一次

5土地、建物不同人時，建物所有權人僅限土地所

有權人或其配偶、直系親屬

財產交易所得稅

A 是指財產及權利因買賣或交換而取得的所得，包括：1.出價取得的財產和權利：以交易時的成交價額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額。2.繼承或贈與取得的財產和權利：以交易時的成交價額減去繼承時或受贈與時該項財產或權利的時價，和繼承後或受贈與後的一切改良費用後的餘額。

B 個人在中華民國境內從事30天期商業本票利率期貨契約及中華民國10年期政府債券期貨契約交易的所得（請依期貨商製發的年度利率類期貨交易所得（損失）彙計單填寫）。但出售土地、家庭日常使用的衣物、傢俱的交易所得，依法免稅。出售或交換房屋所得歸屬年度，以所有權移轉登記完成日期的年度為準；拍賣房屋以買受人領得執行法院所發給權利移轉證書日期所屬年度為準。

註：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額如檢附私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件，經稽徵機關查核明確核實認定，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算。

花點心思就可以讓自己的房子增值喔，只要您按照下列步驟加以整理， 房子就會更具賣相，價格也會水漲船高喔！

您知道買房子要繳哪些稅嗎？有了太平洋房屋特別為您整理的表格，一目瞭然，繳稅穩當當！

好不容易挑到了理想的房子，千萬別因為不熟悉代書流程而壞了您的好心情，所以簽約與交屋前把注意事項看清楚，保證您一路好心情！

簽約注意事項

1.備妥證件：

*身分證正本
*戶籍資料
*簽約金、佣金
*印章

2.約定備證日期

3.看清楚契約內容

備證應備
*印章
*戶籍資料四份 
*備證款

房屋仲介公司隨著經濟潮流，如雨後春筍般陸續成立，消費者要選擇符合需求的房屋公司，可得要細細評估了 優良仲介公司應具備下列各項要點

1.聲譽良好的企業集團 
企業為了維持良好形象，消費者權益若受到傷害時，較有愛惜羽毛的處理態度 

2.有連鎖的大型仲介
因為有多家連鎖店，可搜集較廣的巿場資訊，有助消費者作客觀的判斷 

3.制度完備，以保障消費權益為依歸的公司

4.公開房價，說明客戶權益
公開銷售房價，沒有「廣告價」、「委託價」的價差，並事先向消費者說明各項權益，誠實告知應有的資訊，透明化的交易程序才安全 

5.公開成交行情
在賣房子時讓賣方了解最新的房價，在買房子時讓買方自由參考新的行情以出價，才能讓巿場機能更健全

售後服務
如水電保固制度、履約保證...等，讓消費者真正能夠買的安心，住的放心