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借力使力　精打細算買好宅

(文/ 王莫默)因為結婚有買房子的需求，在房產首購族中，大約五至六成是新婚夫妻， 而根據《住展雜誌》四月統計，雙薪夫妻年收入約78.7萬，要在台北買一套兩房的小套房，平均總價約1763萬元，小倆口得不吃不喝22.4年才買得起。但搭上「建國百年結婚潮」，只要聰明買房、擅於規劃理財，新婚夫妻還是可以入新厝、住新房。

不吃不喝22.4年？ 大台北買房有方法

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，房屋首購族中，很大一部份都是新婚夫妻，大約占五、六成比例，因為結婚大都有買房子的需求。而根據《住展雜誌》四月統計，雙薪夫妻要在台北買一套兩房的小套房，還得不吃不喝22.4年才買得起。

事實上，按行政院主計處公布的2009年「職業別受雇就業者平均每月主要工作收入」統計，30到34歲平均每月工作收入為新台幣 3萬2787元，雙薪夫妻年所得約為78.7萬元，也就是每月收入約6.5萬元。若新婚兩人空間需求不大，還能在萬華區、北投區、文山區找到單價低於40萬元的中古物件；只要購買15坪左右的房子，總價約600萬元，再談到七成也就是約400萬元的貸款，搭配青年安心成家方案，這樣一來，每月只需支出不到2.5萬元，就能輕鬆入住台北市。

當然，新北市的購屋壓力就小一些，新北市購買25坪2房的預售屋，平均總價約692萬元，只要地點選對了，不僅上下班便利，還能換到較大較新的房子。
 

新北市購屋壓力較小　新婚首購族首選

邱太煊指出，基本上現在會結婚的人，大多數是已經出社會一段時間，也存了一些購屋基金，但台北市房價這麼高，所以他建議先從新北市開始著手置產，等到以後小孩子大了，存款也累積到一定金額，再慢慢換屋換進台北市。

「現在房價只有台北市中心真的很貴，但像新北市一些離捷運稍微遠一點的地方，每坪可能都還可以找得到二字頭，甚至一字頭的都還有。」邱太煊表示，如果夫妻兩人如果是開車通勤族那更好，買屋甚至可以挑到市區邊陲地區，像林口、三峽、桃園等，房貸負擔相對就會比較輕，但到台北上班就會辛苦一些。

新北房價較低　通勤換取較佳的居住品質

雖然每個月會多出很多的交通費用，但邱太煊指出，如果以現在桃園房價來講，50坪的房子，再加一個車位，只要 500多萬就買得到又大又新的，但同樣的價錢，在台北卻連小套房都買不起，更別說想要住到台北市核心的五個行政府區，那幾乎是不可能。

邱太煊表示，房貸的部分，如果是首購族的話，貸款還可以貸到8成，但如果說個人的條件優秀，例如在500大企業工作，或房子座落在精華地段，也許貸還可以提高到8成5，但一般8成居多。

買屋333原則　貸款不超過收入1/3

買屋有「333原則」，就是自備款三成，房貸支出不要超過家庭所得收入的三分之一， 寬限期不超過3年，但邱太煊指出，大台北地區沒辦法用這個原則，據統計，台北市的貸款負擔是56﹪，換句話說，就是你賺100元，其中有56元的薪水是要拿去繳房貸；新北市房貸負擔率，大概也要30至40﹪，還是相當的高。但他還是建議，如果夫妻購屋能儘量遵守333原則當然是最好。  

邱太煊以在台北市工作的新婚夫妻為例，假設兩人薪水加起來大約９萬，按照333原則，一個月房貸不能超過３萬。然後３萬乘以一年12個月，一年要繳的房貸是36萬，再乘以一般房貸要繳20年，這樣試算下來，貸款的金額是720萬，再加上自備款一般需要兩成，所以大概可以買900萬的房子。

邱太煊指出，900萬要進駐台北市也不是不可能，像萬華或文山區，有些地方大概30萬一坪還買得到。而新北市則大概可以買到35坪至40坪的房子，像新北市淡水、三重都買得到，還有下新莊，也就是不是副都心地區，房價沒那麼貴，每坪20多萬也都有，以及中和中古屋一坪20幾萬的也有。  

夫妻買屋地點　視誰是家庭主要經濟來源

至於新婚夫妻如何挑選買屋地點？邱太煊建議，首先要衡量，夫妻誰賺得錢比較多？誰的工作比較穩定？假如先生在內科上班，一個月薪水6萬元，太太可能在台北市中心上班，一個月薪水4萬，如果說先生的收入比較穩定，而且他在這家企業，待的時間比較長、比較穩定的話，買房子的地點就要以先生為考量，太太就要辛苦一點，搭大眾交通工具上班，會這樣建議是因為，他認為家裡的重要經濟來源，儘量不要舟車勞頓。
邱太煊也指出，如果太太懷孕了，有些人為了省保母費，初期考量，可能會先遷移到夫家或娘家附近，小孩請父母代為照顧。因為在大台北地區，保母費一個月可能也要2萬元左右，一個月省 2萬，一年就可以省24萬，也是相當可觀，再多個幾年，一筆購屋基金又有了。

先租再買不划算　等於幫人付房貸

「70﹪以上的新婚首購族，大部份的第一桶購屋基金，都是父母給的。」邱太煊說，但有些人父母也沒錢，籌不出第一筆購屋金，因為他們只能以先租房子的方式成家，但他強調，租房子在無形當中，都是幫別人繳房貸、養房子，所以先租再買的夫妻，一定要強迫自己在租屋這段時間內，要努力地工作、存錢、省吃儉用，儘快存到購屋第一桶金。

青年安心成家專案　頭2年貸款0利率

邱太煊也指出， 內政部營建署委由各縣市政府辦理的「青年安心成家專案」，對於夫妻購屋是不錯的幫助，最高可以貸到200萬元，前兩年無息0利率，沒有貸款費用，兩年之後再開始還款，而且利率相對較低，對新婚購屋族是很大的補貼。

握跨年贈與免稅額　最高可達1080萬元

另外，目前贈與稅免稅額每人每年是220萬元，但很多人不知道，子女婚嫁時，父母還有免稅額100萬元，而且父母還可分別計算，也就是說，子女結婚時，父母可各自贈與220萬元及100萬元，都不用課徵贈與稅。在歲末年初結婚，免稅總額合計還可達到1080萬元。

例如，王先生兒子預計明年元月結婚，王先生夫婦可在今年底，先各自贈與220萬元，明年元月結婚時，再各自贈與220萬元及100萬元，所以夫妻倆給兒子的結婚基本總計1,080萬元，都可以免課贈與稅。

若就單一年度贈與免稅額，女方個人可自父母獲得640萬元免稅額，若加上男方，新婚夫妻共可從父母手中獲得1280萬元的結婚免稅額大禮，都不必課徵贈與稅。但要注意的是，若超過免稅額度，將被課10%的稅。

表格：
＊青年安心成家方案（內政部營建署委由各縣市政府辦理 ）

※申請辦法可向戶籍所在地之直轄市、縣（市）主管機關詢問或見青年安心成家作業規定

＊贈與免稅額度

資料來源    http://tw.house.campaign.yahoo.net/housekit/09/contents04.html