發表者:楊宗憲
編輯時間:2010/05/11
根據統計,近二年國內的房屋交易量皆超過40萬戶, 其中中古屋的比重保守估計至少有六成,顯示大多數民眾購屋多半都是選擇中古屋,中古屋由於折舊的關係,房價較低,但能讓預算有限的民眾完成購屋心願;中古屋雖然「看得到摸得到」、又可「立即進住」,理論上應該是沒甚麼品質的風險,但從消基會公佈十大消費糾紛中,購屋糾紛還是高居第一名,顯示在目前的交易及市場機制下,購屋還是存在許多風險;本文整理了五個購買中古屋時常見的風險,一一解讀並提供降低購屋風險的方法,購屋或許無法完全免除風險,但透過預防,可以盡量避免或降低風險的損失,畢竟,花了大半積蓄買的房屋,任誰都不希望留下不愉快的經驗甚至形成更沉重的負擔。
風險一:四大瑕疵屋類型不可不知—地震屋、輻射屋、海砂屋、凶宅
買房子最怕的就是花了錢買不到相對應的品質,房屋的瑕疵小從地磚破裂、屋頂漏水等「花錢可以解決的」,大到輻射、海砂屋等影響居住安全又「花錢也難以解決的」都有,要怎麼樣找到沒有品質正常的房子不僅對消費者是一大難題,甚至對銷售房屋的仲介人員也是一大考驗。一般來說,嚴重的瑕疵屋可以有四種類型,地震屋、輻射屋、海砂屋、及凶宅,前三者是影響房屋結構居住安全甚鉅,後者則是習俗及心理上有嚴重不適。無論如何,一旦遇上上述四種類型房屋,房價無不大受影響,經常打對折都乏人問津,如果消費者不察買到上述房屋,勢必損失慘重。
然而要如何判斷房屋的瑕疵,以地震屋來說,過去幾次大的地震,如921、331地震,損害嚴重的房屋可自建管單位查詢,如果僅是損害輕微或有疑慮時,可能就得花錢請建築師、土木或結構技師公會檢查。海砂屋一般是指使用了含過量氯離子的混凝土,這種混凝土很容易造成鋼筋加速腐蝕,進而造成房屋結構的安全,依照國家標準CNS3090的規範,作為耐久性預拌混凝土每立方公尺的氯離子含量不得高於0.3Kg,要確認是否為海砂屋,消費者得花錢請土木技師公會檢測或要求賣方提出相關檢測証明,才能減少買到這類房屋的風險。
輻射屋則是運用了受到輻射污染的鋼筋所搭建的房屋,嚴重的輻射屋會使人長期暴露在輻射污染的危險中,由於輻射屋無法從外觀辨識,目前檢測輻射屋的方式可從原能會網站,查詢是否為已發現的輻射屋,或者請原能會進行檢測。所幸過去所發現的輻射屋,全都位於新竹以北的區域,新竹以南尚未發現有輻射屋的蹤跡,但這也並不代表新竹以南未來不會發現輻射屋,消費者仍應做好調查,以減少遇到這類房屋的風險。
凶宅是指房屋內曾發生「非自然死亡」的案件,雖然並非結構安全的問題,但國人對這類風水不佳的房屋,常常是敬而遠之,影響所及,有時凶宅雖位處精華地段,但成交價往往不及鄰屋的一半,如果消費者明知為凶宅,以「行情價」買下尚屬正常,但經常是受賣方或仲介欺瞞,而以一般非凶宅價格成交,造成損失而發生糾紛。要如何判斷是否為凶宅呢?凶宅既是曾發生「非自然死亡」的房屋,原則上可從警察機關的電腦紀錄查知,但實務上,透過向街坊鄰居調查有時更容易知道是否為凶宅。
對策:勤作調查是避免買到瑕疵屋不二法則
賣方要賣房子,當然不會把瑕疵都講出來,消費者得透過各種方式去判斷,藉由發覺瑕疵,判斷房屋的真正價值,再去決定是否要購買,才是面對瑕疵屋的正確態度。
風險二:不能一手交錢一手過戶是造成交易安全的元兇
我國不動產登記制度是採登記主義,也就是法律是保障經過登記的產權,因此有土地法第43條登記有絕對效力之條文;然而,過度保障已登記的權利或強調登記程序,卻無法保障交易安全。原因在於我國的交易制度並無法做到一手交錢一手過戶的交易方式。在一般程序中,消費者繳了訂金後,此時房屋尚未過戶,因而「一屋二賣」時有所聞;當房屋過了戶,此時尾款尚未付清,換成賣方擔心不已。由於「債權的發生與物權的移轉」無法在同一時間完成,加上我國法律過於保障已登記的產權,產權一旦過戶,如果只是契約的糾紛而非登記人員的疏失,一般並無法直接回復原原來的權利狀態,要透過訴訟才能解決,形成交易制度上的漏洞。
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奢侈稅撿便宜 首購族看屋月大增9.3間 屋主價格硬 首購成交比例略升9%
發布單位 : 台灣房屋研究中心(2011/04/28)
台灣房屋研究中心調查奢侈稅前後房市變化,把市場購屋族群分為首購族、換屋族、短期投資客、長期投資客四大類,其中長、短期投資客以持有兩年作為分水嶺。台灣房屋研究中心執行長邱太?表示,奢侈稅影響首購族、短期投資客最為劇烈,首購族平均月看屋件數增加9.3件、實際成交增加9個百分點,而短期投資客月看屋件數減少16.4件、實際成交大幅滑落44個百分點。
根據調查奢侈稅首購族平均一個月看屋件數為20.5件,較奢侈稅前平均月看屋件數11.2件,增加9.3件、成長82.22%,居大台北之冠,其餘月平均看屋次數增長2、3名依序為長期投資客月看屋量增加6.5件、換屋族增加4件。值得一提,奢侈稅後短期投資客由奢侈稅前30.2件下降為13.8件,跌幅54.3%。
另外,長期投資客成交占整體市場比例由奢侈稅前14%增長為35%,增加21%,成交比例成長居大台北成交之冠,其餘市場成交比重成長2、3名為換屋族14%、首購族9%,而短期投資客成交比重大跌下降44%。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示,受到奢侈稅阻升短期內房價的漲勢,不少自助族群多希望趁此時撿便宜,尤其是想要入住台北市的首購族,但因為市場狀況不明,首購族擔心未來房價修正多保守出價,出價下修成交價的15%,而賣方對於價格又有所堅持僅願意讓價5%。雖然市場買氣出籠,首購族看屋量提升,但實際成交僅小幅成長9%。
目前市場成交比例增加最多的為長期投資客,奢侈稅後比例增加21%,主要原因為奢侈稅規定2年的持有年限,所以資金多轉向具有收租性質的店面、辦公大樓為主,尤其是精華商圈的店面,目前一位難求,且不少屋主調漲租金,若用3%投報率的概念來看,原月租金10萬的小店面,若調漲租金1成至11萬,屋主則坐收400萬的增值,也因此不少屋主願意割愛,而長期投資型的買方認為區域稀有性,仍然願意購置。
大台北奢侈稅後房市購屋比例
奢侈稅(1/1~2/25)前
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奢侈稅後(至2/26~4/20日)
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月平均看屋件數
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蘆竹鄉公所為照顧偏遠地區民眾及鼓勵多多搭乘大眾運輸,97年將免費醫療公車擴大為免費公車,分為大四區塊,六條路線,包含南崁、大竹、山腳地區以及長庚醫院,連結了蘆竹地區交通,成為完善的交通網,讓未來民眾洽公更方便及便捷。
免費鄉民公車---高鐵線
免費鄉民公車---棕線 下南崁
免費鄉民公車---黃線 大五福
免費鄉民公車---紅線 大竹
免費鄉民公車---紫線 開南大學
蘭
免費鄉民公車---藍海線 海湖
免費鄉民公車---青山線 頂社
免費鄉民公車---綠線
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龜山鄉以開創本鄉交通新紀元為目標,於96年度4月1日起正式開辦「免費鄉民公車」,規劃「龜山線」、「嶺頂線」、「大坑線」、「長庚線」、「兔坑線」、「中坑線」等六大交通網,促使偏遠地區與市中心連結成一完善又便捷的交通網路,以彌補現有交通運輸系統之不足,期能實行更優質交通環境,創造龜山好生活之理想家園。
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一、計畫名稱: 臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫
二、主辦單位: 交通部高速鐵路工程局
三、計畫概要:
計畫期程:
- 第一階段三重至中壢路段預定102年6月通車營運。
- 第二階段三重至臺北路段預定103年10月通車營運。
計畫範圍:
本計畫路線由臺灣桃園國際機場第二期航站往東至台北車站特定專用區,往南經高鐵桃園車站至中壢中豐路與環北路口,全長51.03公里,共設22個車站
工程內容:
本計畫自三重經臺灣桃園國際機場、高鐵桃園車站至中壢路段(長約47.06公里)之土建工程及全線機電系統工程由高鐵局辦理;三重至臺北車站特定專用區路段(長約3.97公里)之土建工程,由交通部委託臺北市政府辦理,完成後交由本局接續施作軌道、機電設施並作系統測試。
計畫所在縣市:
新北市、桃園縣、臺北市
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一、計畫名稱:臺鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫
二、主辦單位:交通部臺灣鐵路管理局
三、計畫概要:
計畫期程:98年1月至106年12月
計畫範圍:K53+350處起至K70+500處止,全長17.15公里。
工程內容:桃園站、內壢站、中壢站改建為高架化車站;其間並增設鳳鳴站、國際路站、永豐路站、中原大學站等四座簡易通勤車站
計畫所在縣市:新北市、桃園縣
計畫示意圖:
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路網介紹 :
橘線:計畫東自捷運棕線大興路口起,沿大興西路走廊經中路都市計畫擬定區、中福都市計畫擬定區、中壢工業區銜接至捷運藍線A21站(中豐路與環北路口)後,續向西行經環西、環南路走廊至中豐路,並保留續向南延伸服務龍潭地區之彈性機制,提供桃園都會區於桃園-中路-中福-內壢-中壢-平鎮至龍潭間主要廊帶之交通運輸服務,同時計畫串聯銜接捷運棕線、綠線與藍線構成完整路網。
橘線最新進度:
捷運橘線則納入後續推動路網,現階段優先推動捷運綠線(航空城捷運線)之建設,將俟捷運綠線核定通過後,再做後續路網整體檢討與評估。
「捷運橘線」:
橘線東端起自桃園大興路與桃林鐵路交會站,於大興西路與綠線G10站相交,續沿大興西路左轉國際路,再右轉文中路並以高架跨越二號國道,文中路一段進入中壢工業區,續沿松江北路、松江南路轉吉林路接中園路、中華路、延平路而行,並於環北路與藍線B8(A21)站交會,再沿環西路、環南路與臺鐵捷運化(捷運紅線)平鎮站相交,續行環南路右轉中豐路直行,採高架跨越66號省道至平鎮山子頂地區,並保留續向南延伸服務龍潭地區之彈性機制。
路線全線皆採高架建造型式,長度約22.7公里、設15座車站,詳如表4。機廠及主變電站位置考量營運調度、噪音振動及用地取得等因素,擬設於中福計畫西側、文中路北側之農業區,面積約5公頃,並考量配合都市發展進行土地開發。
表4 橘線車站佈設一覽表
站號 |
位置 |
與前站距離(公尺) |
車站型式 |
備註 |
O01 |
平鎮市中豐路山頂段、湧光路路口附近 |
- |
高架 |
|
O02 |
平鎮市中豐路南勢二段、中庸路路口附近 |
1,620 |
高架 |
|
O03/R01 |
中壢市環南路、臺鐵交會路口附近 |
3,200 |
高架 |
與臺鐵未來之平鎮站交會轉乘 |
O04 |
中壢市環南路、復旦路路口附近 |
1,200 |
高架 |
|
O05 |
中壢市環西路、志廣路路口附近 |
1,350 |
高架 |
|
O06/A21(B8) |
中壢市環北路、中豐路路口附近 |
1,520 |
高架 |
與捷運藍線B8站交會轉乘 |
O07 |
中壢市中華路、延平路口附近 |
1,660 |
高架 |
|
O08 |
中壢市中園路、南園路口北側 |
1,300 |
高架 |
|
O09 |
中壢市松江南路、安東路路口附近 |
1,550 |
高架 |
|
O10 |
桃園市文中路一段 |
2,150 |
高架 |
|
O11 |
桃園市「擬定北二高內環線南桃園交流道附近地區定區計畫」50公尺計畫道路。 |
1,500 |
高架 |
|
O12 |
桃園市「擬定北二高內環線南桃園交流道附近地區定區計畫」50公尺計畫道路,公四、公五附近。 |
1,570 |
高架 |
|
O13 |
桃園市大興西路、永安路口西側60公尺計畫園道 |
1,140 |
高架 |
|
O14/G10 |
桃園市大興西路、中正路口 |
1,250 |
高架 |
與捷運綠線G10站交會轉乘 |
O15 |
桃園市大興路與臺鐵交會路口 |
1,410 |
高架 |
與桃林鐵路未來設置之車站交會轉乘 |
資料來源 : 桃園縣政府交通局 全球資訊網
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路網介紹 :
棕線:計畫北自桃園國際機場聯外捷運線A10站(山鼻站)起,沿南山路及桃林鐵路支線走廊銜接至桃園站,具備銜接機場聯外捷運與台鐵之功能,提供蘆竹、南崁至桃園間區內次要運輸廊帶之運輸服務,同時藉由與機場聯外捷運與台鐵系統轉乘達成聯外運輸之功能;另路線計畫由桃園站續向東行沿萬壽路走廊至臺北捷運新莊線迴龍站,以公車捷運系統(BRT)或新型之輕軌運輸系統(LRT)提供服務,可銜接桃園捷運與臺北捷運路網,同時提供龜山沿線地區民眾往來桃園及臺北都會區之大眾運輸服務。
棕線最新進度:
一、捷運棕線(桃林段)部分,本府已納入100年公路公共運輸發展計畫,向交通部爭取新台幣500萬元BRT(公車捷運)可行性研究經費,期能在臺鐵高架捷運化施工以致桃林鐵路停駛之期間,持續提供既有路廊客運需求,以提升大眾運輸轉乘便利性,並提高本縣與其他地區之連結。
二、捷運棕線(迴龍段)部分,配合臺北捷運新莊線預訂於103年11月營運通車,可優先行駛桃園-龜山-迴龍之快速直達公車,未來並考量以捷運系統相連結,本府將依「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」規定,向交通部爭取新台幣800萬元辦理軌道建設可行性研究,以作為後續辦理路線規劃之依據。
「捷運棕線」:
(一)桃林段
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路網介紹 :
綠線:計畫北自航空城特定區起(並可銜接高鐵桃園站特定區)沿中正路往南經桃園站後,轉介壽路銜接大湳、麻園及八德都市計畫地區,並與捷運藍線及臺北捷運三鶯線銜接轉乘,同時保留續向南延伸服務大溪都市計畫地區之彈性機制,提供桃園都會區東側蘆竹、南崁、桃園至八德間主要廊帶之交通運輸服務。
綠線最新進度:
一、捷運綠線已定名為桃園航空城捷運線,依據行政院經濟建設委員會之「公共建設計畫經濟效益評估及財務計畫作業手冊」規定,應提送可行性研究報告予中央審議通過後,始能辦理規劃報告書之核定程序。
二、本府依該規定,於98年4月檢送「桃園都會區大眾捷運系統綠線可行性研究報告書」陳報交通部審核,其間經交通部三次審查並修正報告書內容,嗣由交通部分別於99年1月13日及99年5月19日兩次召開報院前審查會,並於99年11月2日函復書面審查意見,本府已依據相關會議結論,針對路線選擇、系統技術、建造型式、車站量體經濟實用性、分期分段施工以及提高自償率與負擔比例等完成補充報告書於99年12月16日再度陳報交通部審查。
三、交通部於100年1月6召開第三次報院前審查會,同意本案先行陳報行政院,並請本府依據「大眾捷運捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」相關規定完成修訂,另針對計畫自償率與優先路線方案再行考量。本府依據會議結論完成修訂於100年3月2日陳報交通部,交通部業於100年3月17日將可行性研究報告核轉行政院,行政院並於100年3月29日召開簡報會議,目前依會議結論配合補充財務計畫相關資料,將儘速提送中央審議。
「捷運綠線」:
本路線方案北段西側由機場捷運線大園(A15)站開始,高架跨越國道二號後,沿航空城航空產業園區新闢道路(桃5道路東南側);東側則由機場捷運線坑口(A11)站開始,沿坑菓路拓寬30m計畫道路。兩側路線銜接至臺4省道後高架跨越高速鐵路接中正北路,於中山高速公路北側由高架轉入地下,穿越中山高速公路,沿中正路於大興西路與規劃中橘線O14站交會,續沿中正路南行與臺鐵桃園站交會,於延平路轉建國路,再沿介壽路直行地下穿越國道2號,經大湳進入八德地區銜接六號生活圈道路,由地下出土轉為高架型式續沿八德擴大都市計畫北側及南北向之50公尺計畫道路與規劃中之捷運藍線端點站交會銜接。
路線全長約29.3公里、設20座車站,其中路線北段至中山高速公路及南端麻園地區之高架路段長度合計約16.8公里、設10座高架車站,中山高速公路至八德之地下隧道路段長度約12.5公里、設10座地下車站。
機廠位置考量營運調度、噪音振動及用地取得等因素,擬分別於蘆竹地區高速鐵路北側農業區用地及八德市麻園地區之非都土地,設置北機廠、南機廠及主變電站,面積各約5公頃及3公頃,並考量配合都市發展進行土地開發。
表3-1 綠線車站佈設一覽表
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